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期待できる利回りを知っていれば、不動産投資がしたくなる!

   

不動産投資をするかしないかは、どれくらい儲かるかということに掛かってるかと思います。

これは利回りというもので、不動産購入前にある程度は計算できるものです。とはいっても、利回りにもいくつか種類がありますし、高利回りの物件の探し方というのもあります。

ここではそんな利回りについて見ていきましょう。まず、不動産投資における利回りとはいったいなんでしょうか。

投資をするにあたりよく聞くのが利回りという単語ですが、これは投資した金額に対してどれほどリターンしたのかを割合で表したものです。

不動産投資では物件価格に対して1年でどれほどの利益が得られるかを見る指標になります。そして、この不動産投資における利回りにはいくつか種類があります。大きく分けると次の3つがあります。

・表面利回り
・想定利回り
・実質利回り

これらが表す数字はそれぞれ意味が違います。では、次の項でそれぞれの利回りについて見てみましょう。

不動産投資における利回りの計算方法と意味

まずは表面利回りです。これはよく販売図面に記載されている数値で、大まかな収益指標となっています。不動産会社によってはグロス利回りとも言います。

これは次の計算式で計算されます。

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

次に想定利回りです。これは物件を賃貸に出した場合の参考収益指標です。相場賃料を元に算出しているので、実際の家賃では想定利回りより低くなる傾向にあります。

想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100

最後に実質利回りです。これは実際かかった税額や管理費などのコストを差し引いて計算しますから、より正確な収益を見ることができます。

ネット利回りとも呼ばれ、不動産投資をする場合に最も注目したいのがこの数値です。

実質利回り=(年間収入−年間支出)÷購入価格×100

ちなみに不動産投資で年間にかかってくる経費は建物管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社管理費、火災保険料、税理士や弁護士などへの報酬があります。

実質利回りはランニングコストによって大きく左右されるでしょう。

中でも管理費や修繕積立金が大きな割合を占めています。高い利回りを得るためにはこれらが安い物件、もしくは管理会社を選ぶべきです。

どれくらいの利回りが期待できるのか

不動産は築年数によって利回りがだいぶ変わってきます。不動産投資でどれくらいの利回りを期待できるのか、見てみましょう。

まずは築年数が古いマンションの場合です。一般的には建設してから10年以上のマンションが古いものとされ、本体価格が安くなります。

家賃相場はあまり下がっていないので、表面利回りは8%超が期待できるでしょう。しかし、古い分管理費や修繕積立金が高くなり、実質利回りは5~6%が相場になります。

続いて、築浅マンションの場合です。これは逆に建設してから10年未満のものです。本体価格が高い上に家賃も高額にできないので、表面利回りはせいぜい6~7%でしょう。

ただ、新しい分ランニングコストが抑えられ、実質利回りは4~5%を期待できるかと思います。

こう見ると、必ずしも新しい物件を用意する必要はなく、あくまで立地や諸条件などを見て総合的に判断するべきですね。

そんな高利回りの物件を見つけ出すコツは?

高利回りの物件の探し方のコツを見てみましょう。いい物件を安く買う。これがベストですね。では、物件が割安で売られるケースはどんな場合でしょうか。

まず、売主が売却を急いでいる場合です。売主が早急に資金が必要など、いろいろな理由があるかと思います。

銀行ローンでは審査に時間がかかりますので、現金で購入できる場合、購入価格の交渉もできる上に素早く不動産を手に入れることができます。

ですので、まとまった資金があるなら、現オーナーに売却の理由を聞いてみるといいでしょう。

次に考えられるケースは空室になりやすくなる要因があるときです。

例えば、一見汚くて空室が目立つような物件はオーナーが面倒になって早く手放したいというパターンがあります。

こういった物件はまったくだめだというわけではなく、簡単なリフォームをするだけでも空き室率を減らせます。

立地が悪い場合はどうしようもないですが、まずは各種条件を見てみるべきでしょう。

それから、稀にですが値付け間違いの場合もあります。売却に慣れていないオーナーや不動産での収益にあまり知識のない業者などが、間違って安い値段をつけていることもあります。

これはビッグチャンスです。

その物件が割安のいい物件であるかを判断する

目をつけた物件がいい物件で高利回りになるかを判断する方法も知っておきましょう。

まず、物件が相場価格より安いかどうかを判断したければ、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している土地総合情報システムにネットでアクセスしましょう。

地域ごと、土地やマンションなど種類別に取引情報が入っていますので、過去の情報を調べるには便利です。

それから注意したいこともいくつかあります。

まずは経費です。表面利回りが高かったとしても、運営の経費も高ければ、実質利回りは低くなります。購入前に経費がどれくらいかかるかはしっかり確認をし、実質利回りも見ておきましょう。

空室リスクや経費、将来の不動産相場なども折り込んだ実質利回りが高利回りでないと優良な物件と言えません。

それから家賃相場を見るサイトもあるので、そこで設定した家賃が適正かをチェックしましょう。

相場より高い家賃で想定利回りを見ると実際はもっと低くなる可能性があるわけです。

このように、利回りのことをしっかり理解しておけば、不動産投資で失敗する可能性を大きく減らすことができるでしょう。

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