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不動産投資用物件は自分が暮らすことを前提で探すと失敗する!

   

不動産投資に興味があれば、まずは投資物件を探していきましょう。物件がないと銀行とのローンの話もできません。

そんなときにはちょっとしたコツが必要です。投資物件を利回りだけで選んだり、自分が住むという基準で選ばないことが大切です。

自分が住む目線で物件を選んでしまうとその部屋に住む人のためにならず、入居者が必要としないものばかりで住みにくくなり、結果的に家賃収入にならないからです。

例えば20代から30代の男性単身者が部屋を選ぶ条件に日当たりや角部屋、公園が近いなどはあまり重要ではなく、勤務地と駅から近いこと、手ごろな家賃というのが重要になってきます。

一方ではファミリーが選ぶ場合、多少駅から離れていても静かな環境で日当たりがよく、子どもの通う学校の学区なども条件に出てきます。

自分の都合ではなく、入居者のターゲット層を決めて基準を設定して選ぶべきです。

投資物件選びのために持っておきたい自分の基準

自分の経営方針などを元に、どんな基準を設けるかをしっかり決めておきましょう。

ここで決めた基準以外は極端な話完全に切り離してかまいません。それほど大切です。

まずは、投資物件を選ぶ際の条件となる要素の数を決めておきます。

例えば、価格や利回り、立地、駅までの距離、総戸数、管理費や修繕積立金の設定額など、基準の項目数をどこまで増やすのかを考えておきましょう。

もし価格だけを条件にするならば、価格以外の条件は一切無視してしまってもいいということになります。例え話ですよ。

次に基準に定めた各項目をどこまで厳しく設定するかです。

例に挙げると、駅までの距離を10分以内にするか5分以内なのか、それとも3分以内なのかなどです。この場合距離が短くなればなるほど条件が厳しくなり、物件選びも大変になってきます。

この基準の中でとりあえず絶対にはずせないのは立地と価格でしょう。極端な話、家賃設定などはあとで変えることも可能です。しかし、立地と価格は最初から最後までずっとその物件についてくる要素です。

駅までの距離が遠い件だと空室で苦労しますし、初期投資額が大きければ大きいほど回収に時間がかかり、利回りも下がってしまいます。

好条件の投資物件はどう探すのか

不動産投資で投資物件を探す方法は大きく分けてふたつあります。ひとつは自分で探すことで、もうひとつは不動産会社に探してもらうことです。

自分で投資物件を探す場合はまず昨今ではネット上で探す方法があります。物件検索サイトというのがあるので、立地や価格、利回りなどの条件を入力すれば、該当物件を紹介してもらえます。

日本の検索サイトだと「楽待」という3万軒もの物件を検索できる国内最大規模のサイトや、「不動産投資★連合隊」、「HOME’S不動産投資」があります。

それから、個人で探す場合は競売で投資物件を購入する方法もあります。

銀行などが債権回収で差し押さえている物件を入札方式で売却するのですが、一般の人も参加可能です。物件によっては落札価格が高騰するのであまりオススメはできませんが。

不動産会社から投資物件を紹介してもらう場合においては仲介と売主の方式があります。

まず仲介の場合は不動産会社はあくまでも買主と売主の間に立って契約成立の仲立ちをするだけです。

時間が取れないし、手っ取り早く物件をみつけたい場合に便利です。

その代わり、仲介会社には手数料が発生します。だいたい売買成立金額の3~5%+数万円の報酬が必要です。

直接不動産会社から物件を購入する方法もあり、これが売り主です。

契約相手は不動産会社ということになります。仲介手数料は一切かからないというメリットがあります。個人売買と不動産会社を介した契約の場合はそれぞれで保証の幅が違ってきます。

例えば物件に欠陥などがあった場合、売主が個人だと責任期間は引渡しから数ヶ月程度、契約によっては責任自体を負わないということもあります。

しかし、売主が不動産会社だと最低2年は責任期間があります。ですので、不動産会社から購入する方が若干高くなっても有利なのかと思います。

ですので、最もベストなのは物件購入後の管理まで行ってくれる不動産会社から投資物件を買うのが一番かもしれません。

購入後の管理や空室に入居者を入れる営業力、修繕やトラブル解決、家賃回収など、対応が悪いと空き室が出てきて、得られる収入も大きな差が出てきます。

物件を売ったらそのまま売りっぱなしの会社では責任を持ってやってくれないので、その後の管理まで行ってくれる不動産会社を選ぶことがベターです。

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