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老後の生活資金のために不動産投資で黒字経営をするコツとは

   

不動産投資で黒字経営するための3つのポイントを紹介

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不動産投資を定年後にすべきメリット

定年退職をしても20年とか30年といった老後が待っています。その間年金生活になるわけですが、手持ちの年金だけでは不安という人もいるでしょう。そこで資産運用をしてお金を増やすことを検討している人もいるようです。

運用方法はいろいろとありますが、中でも最近注目されているのが不動産投資です。マンションやアパートなどを1棟まるまる購入して、各部屋を入居者に貸し出し家賃収入を得る方法です。

不労所得が受けられる

不動産投資にはいろいろなメリットがありますが、その中でも大きいのは不労所得を得られる点でしょう。ただ部屋を貸し出せば、毎月何もしなくても家賃が入ってきます。高齢で定年退職をした後、何もせずに収入のあるのは大きいです。

しかも家賃相場のデータを見てみると、ほとんどどの時代でもそれほど大きく上下動していません。金利や株価、地価などは大きく変動していてもかなり安定しています。そう考えると、将来にわたって安定した収益が見込めるといえます。

安定した所得が得られるということは、家賃収入を私的年金代わりとして活用できるとも言えます。今後年金システムがどうなるのか不安視されています。少子高齢化で今後ますます現役世代は減少します。

そうなると、支給される年金額はどんどん減らされる可能性も十分考えられます。その中で、ゆとりある老後の生活を送るためには、不動産投資による家賃の上乗せは重要なポイントになりえます。

少額でも投資できる

マンションやアパート1棟丸ごと購入できるだけの資金がないという人もいるでしょう。しかし金融機関などから融資を受けて購入することも可能ですから、少額の投資資金で運用できるのも不動産投資の魅力の一つといえます。

ローンを定年後に抱えるとなると不安と感じる人もいるでしょう。しかし入居者を確保できれば毎月家賃収入が発生し、そこからローンの返済ができるわけです。つまり実質自分で返済する必要がなくなり、入居者が間接的にローンを返す形が取れます。

ローンで融資を受ける際、多くの金融機関で団体信用生命保険への加入が義務付けられます。もし返済が終了する前の段階で皆さんがなくなったとしても、保険金で残債を返済できます。つまり家族にローンを押し付けることもなく、マンションやアパートという財産を残すこともできるわけです。

節税効果の期待

子どもなどに不動産を相続する場合、かなりの相続税がかかって負担が大きいのではと思う人も多いでしょう。しかし不動産の場合、現金や有価証券と比較すると税額を少なく抑えられる効果が期待できます。

現金や有価証券の場合、その時々の時価で課税額が決められます。しかし不動産の場合、固定資産台帳や路線価をベースにしてか税額を算出します。

しかもマンションなどのような建物の場合50~60%・土地も公示地価の80%くらいで評価され、第三者に賃貸していると30%くらいの控除が認められます。結果的に現金と比較して1/3くらいの評価になることが多いです。現金をたくさん持っているよりも、不動産に投資してマンションなどのオーナーになった方が、自分が亡くなった時の相続税を節税できるわけです。

不動産投資を黒字経営にするために

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上では不動産投資のメリットについていろいろと紹介しましたが、すべての人が恩恵にあずかれるわけではありません。不動産投資に手を出したけれども、思うように収益が上がらないというパターンも結構多く見られます。不動産投資で黒字経営に持っていくためには、以下の3つのポイントを押さえるべきです。

立地が重要ポイント

不動産投資を成功させるためには、どの物件で運用するかが重要ポイントです。成功する物件ですが一言で言ってしまうと、利便性の高い物件かどうかとなります。少子高齢化でどんどん人口が減りますから、利便性の高い物件に人が集まってくるのは不可避の情勢だからです。

そこで需要の高いエリアを見つけることが大事です。最寄り駅から近いところに立地しているとか、スーパーや銀行、病院など生活インフラの整備されている所を見つけることです。

将来性も考えること

立地条件と関連することかもしれませんが、地域の将来性も視野に入れて物件探しをすることが大事です。たとえば今はがらんとしている地域でも、今後再開発が進み、町として発展する地域も十分考えられる地域もあります。路線価や地価公示などをチェックするのも有効です。過去と現在の価格を見て、地価が上昇している地域であれば、今後さらに価値上昇することが期待できます。

またマンションの場合築年数のことも考えた方が良いでしょう。築年数が経過している物件だと将来大規模修繕が必要になり、その資金をどこから捻出するかが問題になるからです。

出口戦略を考える

不動産経営を考えるにあたって、出口戦略を視野に入れている人はあまり多くないようです。出口戦略とは、マンションをいずれ売却することを考えた物件探しをさします。

中には「長期的な運用を考えているから売ることなど考えていない」という人もいるでしょう。しかし今後何らかの理由で売却せざるを得ない事態も十分考えられます。その時も考えて、売りやすい物件がどうかという視点でマンション・アパート探しすることも大事です。

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